قبل توضيح تعويضات نزع الملكية في السعودية فإنّه بالعودة إلى اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار يتبين أن نزع الملكية هو تملك قسري للعقارات عدا العقارات المملوكة للدولة كليًا أو جزئيًا تحقيقًا للمصلحة العامة.
وفي هذه المدونة يبين محامي النخبة أفضل محامي عقاري في المملكة العربية السعودية كل ما يتعلق بـ نزع الملكية في السعودية وبشكل أخص تعويضات نزع الملكية في السعودية.
اقرأ أيضاً: حالات بطلان عقد البيع وشروط العقد في السعودية
جدول المحتويات
بطلان النزع في حال توفر عقارات بالدولة
لا تُتخذ إجراءات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض و لا يجوز نزع ملكية عقار أو
وضع اليد عليه في حال ثبوت وجود عقار للدولة أو لأحد أجهزتها يفي بالغرض.
تعد الهيئة قاعدة بيانات إلكترونية متكاملة مع نظام معلومات جغرافية خاصة بعقارات الدولة، ويجب على الجهة – قبل بدء إجراءات النزع – الاستعلام من
الهيئة عن عقارات للدولة في الموقع المقترح والبدائل المتاحة، وتصدر الهيئة الإفادة بناء على بيانات القاعدة.
اقرأ أيضاً: عقوبة تطاول المدير على الموظف
المصلحة العامة في نزع الملكية في السعودية
يقصد بالمصلحة العامة كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو
شخص معنوي أو جهة حكومية وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوراث وأوبئة وما في حكمها ويشمل ذلك القيام بأي من الأعمال الآتية:
- 1- مشروعات الطرق والشوارع وخطوط النقل ومرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية.
- 2- مشروعات التخطيط العمراني، وإنشاء المساجد والحدائق ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية ونحوها.
- 3- مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشرفين وما يتعلق بمناسك الحج أو العمرة والزيارة.
- 4- مشروعات توليد الطاقة وشبكات المياه والكهرباء والغاز والبترول والصرف الصحي وتصريف السيول والاتصالات والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي.
- 5- مشروعات الحفر والتنقيب والتعدين وما يتصل بذلك.
- 6- مشروعات الحفاظ على المحميات البيئية والحياة الفطرية والحفاظ على التراث الحضاري والتاريخي والإنساني للدولة.
- 7- مشروعات الأمن الداخلي وإقامة المنشآت العسكرية.
- 8- أي أعمال أخرى ينص في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة.
- 9- أي أعمال أخرى تحدد على أنها تحقق مصلحة عامة بموجب قرار من مجلس الوزراء.
اقرأ أيضاً: إجراءات المرور بعد الحادث بدون تأمين في السعودية
تعويضات نزع الملكية في السعودية وما يتعلق به
بالنسبة إلى تعويضات نزع الملكية في السعودية يستحق من نزعت ملكية عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي:
- 1- أن تكون قيمة التعويض بناء على القيمة السوقية للعقار.
- 2- أن تضاف إلى القيمة السوقية -المشار اليها في الفقرة (1) من هذه المادة -عوض عن نزع الملكية نسبته (20%) من القيمة السوقية للعقار.
- 3- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.
ويحدد عوض نزع الملكية وفقا لمعايير وأدلة التقييم التي تصدرها هيئة المقيمين المعتمدين لنزع الملكية، ويشارك مع هيئة التقييم خبراء مختصون بالأضرار
والتكاليف والتعويضات الناشئة عن النزع الجبري للملكية العقارية أو وضع اليد المؤقت عليها؛ لإضافة ما ينشأ من حقوق عن النزع الجبري إلى القيمة السوقية
العادلة التي تختص بوضع أدلتها هيئة التقييم، لتقدير كامل العبء المالي لنزع حق التمتع بالملكية.
إذا كان العقار المنزوع يترتب على نزع ملكيته أعباء مالية استثنائية بسبب طبيعة العقار أو استعماله، فيجب أن يشارك استشاري مختص ومرخص
في تقدير الأعباء المالية الاستثنائية، بما في ذلك على سبيل المثال العقار المستغل في نشاط صناعي متكامل مع بنية تحتية ذات تأثير جوهري في تكاليف
إيقاف النشاط للانتقال إلى عقار بديل وتكاليف هذا النقل، أو منشأة صحية يترتب على نقلها هلاك معداتها، و غير ذلك من الأعباء المالية الاستثنائية.
يحدد المقيم عوض نزع الملكية شاملاً الأعباء المالية التي يتكبدها المنزوعة ملكيته بسبب قرار النزع، بما فيها رسوم التراخيص المستخرجة للعقار، المنزوع ملكيته.
اقرأ أيضاً: شروط شراء بيت عليه قرض عقاري في السعودية
آلية تعويضات نزع الملكية في السعودية
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، على أن يكون ما تتحمله الدولة في حدود مبلغ الضريبة
المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون ذلك التحمل في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (6) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض.
إذا كان التعويض عينياً يعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء على العقار البديل -إذا كان أرضاً بيضاء- لمدة عام و إذا ترتب على قرار نزع الملكية
تعذر قدرة المنزوع ملكيتهم على شراء مسكن بديل لأسباب تعود لعدم توفر مساكن في منطقة النزع، أو لارتفاع يزيد عن المعتاد في كلفة سكنها، فعلى الهيئة
إعادة إسكان المنزوع منهم مؤقتاً ودعم مستفيدي الضمان غير القادرين على شراء السكن البديل، وتصدر الهيئة قواعد الإسكان المؤقت ودعم السكن البديل
لمنسوبي الضمان بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية.
اقرأ أيضاً: إصدار سجل تجاري في السعودية
واجبات الجهة صاحبة المشروع قبل البدء بإجراءات النزع
على الجهة صاحبة المشروع قبل البدء بإجراءات النزع القيام بما يأتي:
- تعد الجهة صاحبة المشروع طلب الموافقة على البدء في إجراءات النزع وفقا لنموذج الموافقة على طلب النزع الذي تصدره الهيئة.
- الكلفة التقديرية الأولية لنزع الملكية هي الأعمال التي تتخذها الجهة لتقدير التعويض نزع الملكية بكامل مكونات التعويض المستحق وفقا لما حددته المادة (الرابعة) من النظام واللائحة.
- تنشئ الهيئة في قواعد بياناتها بالتعاون مع الهية العامة للعقار؛ تقنية الذكاء الصناعي لقراءة البيانات المتاحة من مختلف المصادر، ويتاح للجهات المختصة للاستعانة به في التقدير الأولي لكلفة نزع الملكية.
- يجب على الجهة بذل العناية في التقدير العادل بكامل مكوناته، بحرص وشفافية تحمي الحقوق العامة والخاصة وتحصن المشروعات من اضطراب التمويل.
- يجب أن تكون كلفة كلٍ من نزع الملكية وإنشاء المشروع معتمدة في ميزانية الجهة الحكومية.
- يجب أن تكون كلفة نزع الملكية منفصل في جميع ما يرفع عن المشاريع المقترحة، ويحظر التعرض لكلفة النزع لتغطية أي بنود في تنفيذ المشروع.
- تستعين الجهة بإجراءات التقييم المشار لها في هذا النظام عند تقدير الكلفة الأولية، باستثناء حصر المنقولات فتقدر تقديراً.
- تعد دراسة الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية من استشاري مرخص له، وفقا لتصنيف تقبله الهيئة.
- يجب تزامن نزع الملكية – بشكل معقول – مع المدة الزمنية لتنفيذ المشروع.
اقرأ أيضاً: نموذج وصيغة مخالصة مالية نهائية في السعودية
إذا كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية ذات نفع عام، فيجب أن يتوافر لديها الملاءة المالية، وذلك وفقاً للضوابط الآتية:
أ- أن يكون لدى الشركة أو الجمعية ذات النفع العام رأس مال يكفي مدة تنفيذ المشروع والتعويضات المترتبة على نزع الملكية.
ب- ألا تقل قيمة أصول الشركة أو الجمعية عن قيمة التزاماتها (بما فيها الالتزامات المحتملة) بعد صرف التعويضات، وذلك وفقا لآخر قوائم مالية أولية مفحوصة أو قوائم مالية سنوية معتمدة، أيهما أحدث.
ج- إذا تعثر المشروع المنزوع لأجله لأي سبب كان فيعوض المنزوع ملكيتهم عن المدة بين قرار النزع حتى تاريخ إعادة تسليم الأرض إليهم؛ وفق لقواعد وضع اليد المؤقت على العقار المقررة في هذا النظام.
تقوم الشركة أو الجمعية بمليء نموذج الملاءة المالية الذي تعتمده الهيئة وتضمينه بالمعلومات الضرورية ذات الصلة بشكل سنوي، على أن يشتمل على تأكيد من رئيس مجلس الإدارة وشهادة تصديق من الخبير الاكتواري ومدقق الحسابات حول الملاءة المالية للشركة دون الجمعية).
يستعاض عن شرط “تقديم ما يثبت توافر السيولة النقدية”؛ بتقديم خطاب ضمان بالقيمة الاجمالية.
اقرأ أيضاً: حجز اسم تجاري في السعودية
أبرز الأسئلة الشائعة حول تعويضات نزع الملكية في السعودية
التعويض العيني هو التعويض عن نزع ملكية العقار بعقار يزيد عنه في القيمة بنسبة مئوية حددها النظام.
التعويض العادل هو ثمن نقدي أو عيني يساوي القيمة السوقية للعقار مضافا إليها تعويض نزع الملكية الخاصة.
وفقاً للنظام السعودي لنزع الملكية للمنفعة العامة، فإن التعويض عن نزع الملكية يقدر بقيمة العقار في السوق الحر. وتشمل هذه القيمة قيمة الأرض، وقيمة البناء، وقيمة أي منافع أخرى مرتبطة بالعقار، مثل رخص البناء أو الحقوق العينية الأخرى.
ويقوم بتقدير التعويض لجنة تشكلها الجهة صاحبة المشروع، وتتكون من مندوب من الجهة صاحبة المشروع، واثنين من أهل الخبرة في العقار، ومندوب من وزارة العدل.
وعادة ما يتم دفع التعويض نقداً، ولكن يمكن أن يتم تعويض الملاك بعقار بديل إذا رغبوا في ذلك.
للحصول على أي مشورة قانونية من قبل أقوى محامي متخصص بالقضايا العقارية وفي حال رغبتك بمعرفة أي تفاصيل حول تعويضات نزع الملكية في السعودية فإنّ مكتب Elite Lawyers – Saudi Arabia التابعون لشركة نخبة للمحاماة هم خيارك الأفضل
اتصل بنا من بالضغط على ايقونة الواتس اب الظاهرة في الموقع