يسمح نظام ملكية الوحدات العقارية، فرز الوحدات العقارية وإعادة فرزها؛ حيث يساهم فرز الوحدات العقارية في تيسير بيع الوحدات العقارية، ويعمل على تنظيم القطاع العقاري في السُّعُودية ثَمّ تنمية الاقتصاد الوطني ودعم الإنتاج المحلي.
الغرض من هذه المقالة هو تزويد المطورين والمستثمرين وأصحاب المصلحة الآخرون بلمحة عامة عن القوانين والشروط الخاصة بفرز الوحدات السكنية وفقا لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها التي قد تؤثر على الممارسة العامة لأصحاب المصلحة في المملكة العربية السُّعُودية، فضلاً عن القضايا العملية التي يجب مراعاتها.
جدول المحتويات
خدمة فرز الوحدات العقارية
يهدف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها في المملكة إلى تعزيز دور برنامَج فرز الوحدات العقارية في فرز المجمعات العقارية بشقيها السكني والتجاري، مع ضمان حفظ حقوق الوحدات في الأجزاء المشتركة، وتحديد تلك الأجزاء والأنظمة والمرافق الخدمية داخل العقارات وبين العقارات داخل المجمع العقاري.
خدمة فرز الوحدات العقارية هي خدمة تقدمها وزارة الإسكان في المملكة لتقسيم العقار إلى وحدات بصكوك منفصلة لتسهيل تداولها، حيث تمكن أي مالك عقار من تقسيم عمارته لأقسام وبيعها مجزأة.
يوضح الفيديو التالي خدمة فرز الوحدات العقارية
خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية
تمكن خدمة إعادة الفرز ملاك الوحدات العقارية من إعادة فرز الوحدة العقارية، أو العقار المشترك، أو المجمع العقاري، أو أي جزء منها بالتجزئة أو الدمج أو الإضافة أو غيرها.
تتميز خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية بسهولة التقديم إليها، ويتم إنجازها بشكل إلكتروني من خلال تقديم الطلب عبر أحد المكاتب الهندسية المعتمدة، كما يمكن متابعة الطلب إلكترونياً، بالإضافة إلى أنه يمكن إرسال محاضر الفرز إلى كاتب العدل ليتم إصدار الصكوك.
اقرأ أيضا:التسجيل العيني للعقار في السعودية | ميزاته فوائده وأبرز تفاصيله
أنواع العقارات والوحدات القابلة للفرز
- سكني: عقارات ذات أغراض سكنية وبعدة أنواع
مجمع العقاري يتكون من فلل وعمائر بينها مسابح وملاعب وحدائق مشتركة، يتمكن المالك من خلالها إلى إصدار مستقل لكل وحدة.
- تجاري: عقارات ذات أغراض تجارية بحتة وبأشكال متعددة.
- عقارات متعددة الاستعمال مثل مجمع تجاري يتكون من ثلاث أقسام محلات ومكاتب وشقق سكنية بينها أجزاء مشتركة، حيث بإمكان المالك إصدار صك منفصل لكل محل أو وحدة.
شروط فرز الوحدات العقارية
لتقديم طلب فرز الوحدات العقارية يجب توافر المتطلبات التالية:
1- وجود صك الملكية، مستوف للمتطلبات النظامية.
2-توفر بيانات كاملة عن العقار على أن تتضمن البيانات :عنوان العقار، ومساحة العقار، ومرافقه إن وجدت، وأي بيانات أخرى.
3- التراخيص الصادرة من الجهات المختصة.
4- تقرير مساحي من مكتب هندسي مرخص، ومعتمد من الهيئة.
يتضمن التقرير تحديد كل ما يخص كل وحدة عقارية مفرزة من الأرض والأجزاء المشتركة، بناءً على نسبة مساحة كل وحدة عقارية مفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة.
5- موافقة الملاك على تقرير المكتب الهندسي.
6- موافقة المرتهن.
7- موافقة مالك الوحدة العقارية المفرزة إذا تضمن إعادة الفرز تغييرا في المساحة.
ولمجلس إدارة الهيئة بقرار منه أن يعدل بعض الشروط الأخرى.
8- على الجهة المختصة بالفرز أو إعادة الفرز البت في الطلب خلال (عشرة) أيام من تاريخ استكمال المتطلبات.
9- في حال الموافقة على الطلب تعتمد الهيئة الفرز وإعادة الفرز، وتصدر وثيقة بذلك.
اقرأ أيضا: إخلاء عقار من محكمة التنفيذ
شروط إعادة فرز الوحدات العقارية
أوضح برنامج فرز الوحدات العقارية أن شروط خدمة “إعادة الفرز” يتطلب استيفاء بعض الشروط لتمكين ملاك الوحدات العقارية السكنية والتجارية من إعادة فرز الوحدات العقارية، حيث تشمل هذه الشروط ما يلي:
- وجود صك ملكية العقار ويجب أن يكون إلكتروني.
- تقرير عن حالة العقار قبل إعادة فرز الوحدة العقارية.
- خطاب تفويض من مالك العقار إلى المكتب الهندسي.
- نسخة من مخطط البناء المعماري المعتمد من أمانة المنطقة ويكون بصيغة PDF
- مخطط للعقار بصيغة الأوتوكاد.
- يجب أن يكون هناك عداد كهرباء مستقل لكل وحدة عقارية وعداد خدمة للأجزاء المشتركة.
- شهادة سلامة المبنى إنشائياً في حال إذا كان المبنى قديم.
- شهادة إتمام البناء و يستثنى من هذا الشرط الفلل الدوبلكس.
- ملف إحداثيات الموقع حسب نظام الإحداثيات العالمي.
- صور فوتوغرافية للمبنى.
ما هي آلية التقديم لفرز الوحدات العقارية؟
للتقديم لطلب فرز الوحدات العقارية يجب اتباع الخطوات التالية:
- تقديم المستندات اللازمة لأحد المكاتب الهندسية المعتمدة في المملكة.
- يتم مراجعة وتدقيق الطلب من قبل فرز الوحدات
- يجب سداد رسوم الطلب وإصدار محاضر الفرز
- إرسال محاضر الفرز لكتابة العدل لاستخراج الصكوك
مزايا فرز الوحدات العقارية
توفر خدمة فرز الوحدات العقارية مجموعة من المزايا منها على سبيل المثال لا الحصر:
1- بفرز الوحدة العقارية تضمن الوحدات المفرزة.
2- يمكنك تحديد المناطق المشتركة بين الوحدات.
3- يمكنك عن طريق فرز الوحدات العقارية تحديد نصيب الوحدة من الأرض.
4- يمكنك الحصول على صك مستقل لكل وحدة عقارية عند الفرز.
5- عند فرز الوحدة العقارية يمكنك التسجيل في جمعية الملاك.
6- بفرز الوحدات العقارية تسهل التصرف بالوحدة العقارية عند البيع والاستئجار.
اقرأ أيضا:اذن بيع عقار لقاصر في السعودية
الشروط الأساسية لدمج وحدة عقارية
يجب توفر مجموعة من الشروط لدمج الوحدة العقارية حيث تشمل الشروط ما يلي:
1- يجب أن تكون الوحدات المراد دمجها متجاورة أو عمودية بالإضافة إلى وجود درج داخلي في حال كانت عمودية
2- لدمج الوحدات العقارية يجب أن يكون لكل وحدة عقارية صك مستقل.
3- أن تكون الوحدات المراد دمجها ذات استخدام واحد.
4- يجب موافقة جميع الملاك قبل دمج الوحدة العقارية.
آلية إصدار شهادة الفرز
تعتبر شهادة الفرز وثيقة تصدر باسم مالك الوحدة العقارية حيث تحتوي شهادة الفرز على بيانات محضر الفرز للوحدة العقارية وتسهل على المالك التصرف بالوحدة والحصول على الخدمات.
يمكن إصدار شهادة الفرز عن طريق المكاتب الهندسية المعتمدة لدى برنامج فرز الوحدات العقارية، حيث يجب سداد رسوم شهادة الفرز من قبل المالك بالإضافة إلى تقديم طلب من مكتب هندسي معتمد.
اقرأ أيضا:فسخ عقد الإيجار في السعودية
أسئلة متكررة حول شروط فرز الوحدات العقارية
جميع أنواع الوحدات العقارية المفرزة يصدر لها شهادة فرز.
يمكن الحصول على شهادة الفرز عن طريق المكاتب المعتمدة لفرز الوحدات العقارية.
نعم يمكن ذلك.
تفرز الوحدات بموجب رخصة البناء.
المستندات المطلوبة للدمج هي الصكوك المراد دمجها بالإضافة إلى مخطط بناء معتمد حسب الطبيعة.
لا توجد مساحة محددة لإجراء عملية الفرز للوحدات العقارية.
يمكن فرز أي عقار تم إصدار له رخصة بناء, ويجب تقديم شهادة “سلامة بناء” بالنسبة للمباني القديمة.
لا يمكن تقديم طلب الفرز إلا بعد دمج الصكين في صك واحد.
لا، يجب تحديث الصك لكي يقبل في نظام فرز الوحدات العقارية.
لا يمكن فرز شقة واحدة فقط بل يجب فرز الشقق كاملة.