يعد إخلاء عقار من محكمة التنفيذ أحد أكثر الإجراءات القانونية شيوعاً،
ويحدث هذا الإجراء عادةً عندما لا تتمكن من دفع الإيجار أو الرهن العقاري أو أي دين آخر،
فقد تأمر المحكمة بإخلاء منزلك خلال فترة زمنية معينة إذا لم يعتقدوا أنك ستتمكن من سداد ما تدين به،
وسيكون لديك القليل من الوقت للخروج لذلك من المهم أن تستعد لهذا الاحتمال مقدماً.
اقرأ أيضاً: ما هي إجراءات محكمة التنفيذ؟
جدول المحتويات
دعوى اخلاء العقار في السعودية
يتم رفع دعوى قضائية إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار في الوقت المحدد ويجب إخطار المستأجر كتابياً أنه تمت مقاضاته لعدم دفع الإيجار،
وفي القانون السعودي يمكن لأصحاب العقارات إخلاء المستأجرين إذا لم يتلق المالك دفع الإيجار عند استحقاقه،
حيث هناك تاريخ يجب أن يتم السداد فيه وإذا لم يتم دفعها في الوقت المحدد، يمكن للشخص الذي يعرض العقار إلغاءه وسيعتبر هذا الإلغاء رسمياً،
ويحق للمستأجر استخدام العقار حتى لو لم يكن يشغله ويمكن لمالك العقار رفع دعوى قضائية أمام أي محكمة إخلاء محلية بموجب قانون الإخلاء في المملكة العربية السعودية.
عندما تصل القضية إلى المحكمة كقضية، يكون مالك العقار ملزماً بتوضيح أنه فعل كل ما في وسعه ويجب على المالك إبلاغ المستأجر بأن الإيجار متأخر،
وإذا كان من الصعب التحدث إلى المستأجر فقد يحتاج المالك إلى الذهاب إلى محكمة محلية.
إذا حاول المالك منع المستأجر من دخول العقار ومنع المستأجر من نقل أغراضه الشخصية ومتعلقاته فهذا إخلاء غير قانوني،
وهذا غير مقبول على الإطلاق وإذا فاز المالك بالقضية ضد المستأجر فقد يقوم بطرده،
ووفقاً للقانون السعودي يجب على المستأجر مغادرة العقار بالكامل وإخلاؤه خلال خمسة أيام من الإشعار الكتابي.
اقرأ أيضاً: مشروع نظام التنفيذ الجديد في السعودية وأبرز التعديلات
اخلاء العقار قبل انتهاء العقد
قد يقرر بعض الملاك إلغاء عقد الإيجار قبل انتهاء صلاحيته ويكون البعض غير راض عن تصرفات المستأجر،
وفي بعض الحالات يؤدي القيام بذلك إلى إرباك المستأجرين حول ما إذا كان مشروعاً قانونياً أم لا وما يترتب على ذلك من حقوق وواجبات وإجراءات،
لأن تحديد المدة في العقد هو ما يربط بين إيجار المبنى والمدة كما أكد ذلك مجموعة من الفقهاء،
فلا يمكن تحديد مدة خمسة وعشرين عاماً أي إلى الأبد كمدة عقد الإيجار وإذا تم إنهاء العقد قبل مدته يجب أن يتم السداد للطرف الذي تأثر بالإنهاء.
كما هو القانون المعمول به في المملكة العربية السعودية فإن عقد الإيجار ساري المفعول حتى نهاية المدة المتفق عليها، بين المؤجر والمستأجر يجب ألا يطلب المؤجر من المستأجر الإخلاء.
شروط اخلاء العقار
إذا مات المستأجر يمكن للشخص الذي يتقاسم المنزل البقاء لأنه ورد ذلك في العقد فإن شروط اخلاء العقار هي:
- عدم تنفيذ المستأجر لالتزاماته.
- عدم دفع المستأجر إيجار المدة المحددة له بعد الإنذار ومضى خمسة عشر يوماً على تاريخ إخطاره.
- لا يجوز استخدام المباني المؤجرة في أي نشاط يخالف شروط العقد.
- في حالة تقديم المستأجر للإفلاس أو إذا كان المستأجر متأخر عن مدفوعاته يجوز للمالك تقديم طلب الإفلاس أيضاً.
- صدور حكم قضائي في إخلاء المسكن المؤجر.
اقرأ أيضاً: قرار 46 الجديد من نظام التنفيذ في السعودية
اخلاء عقار من محكمة التنفيذ
أكدت وزارة العدل من خلال المحكمة للمرة الثانية عزمها على تنفيذ الأحكام وإعادة حقوق الملكية لأصحابها وإغلاق الباب على المماطلين وحماية المستثمرين بما في ذلك العقارات.
أصدرت إدارة التنفيذ بالمحكمة العامة بالرياض حكماً قضائياً بإخلاء المستأجر قسراً بعد رفضه دفع الإيجار وخروج شقته،
ويشير إلى أن مواطناً تقدم إلى المحكمة بعد صدور أمر قضائي بإخلاء المستأجر وتسليم الشقة له.
بعد مرور خمسة أيام وعدم تنفيذ المستأجر سيتم إغلاق جميع خدماته الإلكترونية ويأمر القاضي بفتح الشقة بالقوة،
سيحمي نظام التثبيت المستثمرين العقاريين من خلال إيقاف خدمات المماطل والمتهربين من دفع الإيجار وإزالتها بالقوة وتسليم العقار أو الشقة إلى مالكها بحكم قضائي،
وكان الملاك يعانون من المماطلة والتهرب من دفع الإيجار والمستأجر لإخلاء العقار لعلمه فلا يوجد نظام يجبره على القيام بذلك.
ينص القانون على أن تنفيذ أمر إخلاء الممتلكات يتم في اليوم التالي بعد خمسة أيام من الإخطار،
ويجب على المأمور تسليم الممتلكات إلى القائم بتنفيذها وإذا تم استخدام القوة لدخول الممتلكات فيجب أن يتم ذلك من قبل مالك العقار ويرفض استلام المنقولات وتسلم هذه الأموال لأمين الصندوق القضائي.
أصدرت وزارة العدل لائحة إجراءات التنفيذ الواجب اتباعها في حضور ضباط الشرطة،
وعلى الجهة التنفيذية أن تمنح النساء والأطفال فرصة مغادرة المسكن قبل التنفيذ حتى لا يضطروا لعرقلة إجراءات التنفيذ.
مهلة خروج المستأجر في السعودية
يبحث الكثير من المواطنين المستأجرين سواءً لمنزل أو محل عقاري عن المدة التي يجب أن يقوموا بإخلاء العقار فيها حسب اخلاء العقار في النظام السعودي،
حيث تسعى الوزارات للعمل معاً لربط الأنظمة مع بعضها البعض لمنع عمليات الغش والاحتيال في تنفيذ الاحكام الصادرة بحق المواطنين المستأجرين في الموعد النهائي لتسليم العقار،
راغبين بالقضاء على عمليات التحايل والتأخر في تنفيذ عملية الأخلاء.
ويكون هذا ضمن مجموعة من الإجراءات الجديدة الخاصة في المحاكم الشرعية وقانون الأحوال الشخصية وأمور أخرى تتعلق بالشريعة الإسلامية،
إذ ينص القانون بحق المستأجر بأن يقوم بإخلاء العقار عند انتهاء المدة المذكورة في الصك الرسمي بين المستأجر وصاحب العقار.
وتحدد غرامة لمدة عدة أيام في حال أخل أحد الطرفين بعقد الاجار الرسمي، وتكون فترة السماح المحددة للاجار على الشكل الاتي:
- للإخلاء من العقار 30 يوماً بعد الإشعار.
- لسداد جميع المستحقات يحدد 15 يوماً بعد الإشعار.
- يكون ذلك خلال 15 يوماً من بدأ النزاعات بين المالك والمستأجر.
اقرأ أيضاً: عقوبة الابتزاز في النظام السعودي وأبرز أشكالها
نصائح للمواطن السعودي المستأجر ولمالك العقار أو الوحدة السكنية:
- يجب على المستأجر تقديم جميع المستندات والفواتير التي شملت جميع خدمات المنزل من انترنيت او غاز او كهرباء بعد القيام بدفعها بشكل كامل، بالإضافة الى دفع تكلفة الإيجار المتَّفَق عليها.
- فيما بعد، يجب أخذ توقيع من المالك أو بريد الكتروني يضمن تاريخ التسليم، وهذه الإثباتات تضمن حق المستأجر في حال حصول اي خلل.
- بعض المالكين يتغافلون عن بعض الأمور الهامة عند أستلام العقار، كالانتباه بأن المستأجر قد قام بتسديد جميع ما يترتب عليه من فواتير في الفترة التي كان يتواجد بها في العقار وينبغي عليه التأكد قبل حصول عملية الاستلام.
- وأيضاً من الضروري التأكد من قيام المستأجر بتسديد كامل مبلغ الايجار وتسكيره، لأن عدم تسكيره يمنع المالك من تأجير العقار لمواطن آخر وعدم إمكانية توثيق العقود الجديدة.
طريقة تقديم طلب التنفيذ إلى المحكمة بشكل إلكتروني
بعد تقديم طلب التنفيذ بشكل إلكتروني يتم مراجعته من قبل المحكمة والتأكد من صحته لذلك لتقديم هذا الطلب عليك اتباع الخطوات التالية:
- الدخول الى موقع وزارة العدل.
- كتابة اسم المستخدم وكلمة المرور وإدخال الرمز الذي سيصلك برسالة على الجوال.
- قم بالضغط على التنفيذ عند تحويلك إلى بوابة الموقع.
- النقر على تقديم طلب واختيار أيقونة تنفيذ مباشر.
- اذكر نوع السند الرئيسي وهو إخلاء العقار والسند الفرعي هو عقد إيجار موحد.
- اختر أقرب محكمة تابعة لمنطقة العقار.
- بعد ذكر الصفات العامة عن مقدم الطلب يجب تحديد النوع المنفذ ضده وهو فرد واختيار الجنسية السعودية.
- تسجيل رقم سند عقد الايجار الموحد ورقم نسخة العقد.
- ثم اضغط على حفظ واستمرار.
- انقر على تأكيد تقديم الطلب.
اقرأ أيضاً: إلغاء عقد الإيجار من طرف المستأجر مع توضيح الحالات والخطوات
البنود التي نصت عليها المادة 46 في حال لم يتم السداد
وفي حال لم يتم السداد خلال الوقت المذكور يصدر بحقه حكم المادة 46 والتي نذكر بنودها فيما يلي:
- منع إيقاف المدين من السفر.
- إيقاف صدور صكوك التمويل بصورة مباشرة أو غير مباشرة وما يخصها.
- الإعلان عن أموال الدين القائمة ومما يرد إليه وذلك بمقدار ما يفي بالسند التنفيذي وحجزها والتنفيذ عليها وفقاً لأحكام هذا النظام.
- الإفصاح عن رخص وتسجيلات أنشطة المدين التجارية والمهنية.
- إشعار مرخص له بتسجيل المعلومات الائتمانية بواقعة عدم التنفيذ وهذا البند كان قبل التعديل أما فيما بعد جاء كما يلي منع الجهات الحكومية من التدخل مع المدين بإيقاف الخدمات الحكومية الإلكترونية.
صيغة دعوى إخلاء عقار
السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته
المحترم قاضي الدائرة الحقوقية بالمحكمة العامة في…………… حفظكم الله.
موضوع الدعوى: دعوى بالمعاملة رقم …………… بتاريخ ….. /…../….. هـ
التي قدمت من المدعي ……………
ضد المدعي عليه………………
من المعروف ملكيتي التامة للعقار المثبت بموجب صك صادر من قبل كتابة العدل في ………. الذي يحمل الرقم (…………)
والتاريخ (…. /…../…..) الواقع في مدينة ……… بحي ……… وبما أن المدعي عليه استأجر الشقة رقم …. من هذا
العقار بموجب عقد إيجار الذي يحمل الرقم (…) وتاريخ ……. /….. /….. هـــ صادر عن المطبوعات ……. للعقار.
ولمدة عامين يبدأ من تاريخ …. /….. /…… هـــ إلى تاريخ ….. /…. /…..هــ
ويبلغ أجره السنوي ……. ريال سعودي على أن يتم دفعه على دفعتين كل ستة أشهر.
وبما أن المدعي عليه تخلف ولم يقم بإخلاء العقار حتى تاريخ اليوم ولم يبادر بدفع ما عليه من إجمالي المبلغ وقدره …….. ريال سعودي فقط.
بالرغم من المطالبة المتكررة بتسديد ما تبقى عليه من مستحقات مالية بشكل رسمي إلا أنه امتنع عن تسديد مستحقات إيجار الشقة هذ الذي دفعني إلى تحرير دعوى اخلاء عقار.
مطالب الدعوى:
بناء عليه أطلب من فضيلتكم بأن يتم إلزام المدعي عليه بإخلاء العقار.
ولكم منا جزيل الشكر والاحترام.
المدعي: ……………
التوقيع: ………………
اقرأ أيضاً: إلغاء عقد إيجار من الطرفين وأهمية اتفاق الطرفين على إنهاء عقد الإيجار
اجراءات تنفيذ حكم الإخلاء
تم العمل على إصدار مرسوم ملكي من قبل ملك المملكة العربية السعودية فيما يخص نظام التنفيذ وأقر على ما يلي:
- الموافقة على نظام التنفيذ وذلك بالصيغة المرافقة.
- يتم العمل على تخصيص دائرة تنفيذ أو أكثر في المحاكم العامة في عدد من المدن والمحافظات لتعمل على تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من قبل اللجان التي تعمل ضمن اختصاص شبه قضائي.
- العمل على هذا المرسوم من قبل نائب رئيس مجلس الوزراء والوزراء ورؤساء الأجهزة المختصة والمستقلة.
الخطوات المتبعة لمعرفة الوقت الذي يستغرقه تنفيذ حكم إخلاء العقار وبشكل الكتروني
من الممكن معرفة الوقت الذي يستغرقه تنفيذ حكم إخلاء العقار بشكل الكتروني من خلال اتباع الخطوات التالية:
- تقديم طلب التنفيذ الالكتروني موقع وزارة العدل.
- اختيار تقديم طلب التنفيذ.
- العمل على تقديم طلب تنفيذ للمحكمة المختصة في حال وجود مستندات أو حتى إذا كان فعل التنفيذ هو فعل أو رفض.
- إدخال البيانات الخاصة بطرفي العقار المؤجر.
- أيضاً العمل على إدخال كافة المستندات.
- النقر على تقديم طلب التنفيذ.
الأسئلة الشائعة لمقال إخلاء عقار من محكمة التنفيذ:
للإخلاء من العقار 30 يوماً بعد الإشعار ولسداد جميع المستحقات يحدد 15 يوماً بعد الإشعار ويكون ذلك خلال 15 يوماً من بدأ النزاعات بين المالك والمستأجر
تسجيل الدخول إلى بوابة ناجز بحساب النفاذ الوطني.
الدخول على الطلب المراد طلب إصدار قرار الإخلاء عليه.
النقر على “طلبات إجراء أخرى”.
تحديد “طلب إصدار قرار إخلاء”.
تحديد السبب.
حفظ وإرسال.
يتم إشعار طالب التنفيذ والمنفذ ضده.
فإذا لم يدفع المستأجر الإيجار، يجب عليك تقديمه للمحكمة وسوف يتعين عليك الذهاب للمحكمة المحلية وملء الأوراق الخاصة في جلسة الاستماع كما يجب على الشخص الذي يتم إخلاؤه إحضار عقد الإيجار معه ليمكن تقديمه فإذا دفعت رسوم المحكمة، سيتم تحديد موعد جلسة استماع ومن ثم عليك الانتقال للموعد المحدد وشرح قضيتك.
على سبيل المثال هدم حوائط أو جدران من شأنها التأثير على حماية العين أو العقار وفي القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائي “جنحة إتلاف ملك الغير”، ثم إقامة دعوى إخلاء بينما في القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويتم إثبات هذا الضرر للمحكمة بكافة طرق الإثبات.
لا يحق لصاحب العقار ان يغلق المحل قسراً مالم يشتمل العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر صراحة على أحقية المؤجر بإغلاق المحل والتحفظ على الموجودات في حالة الإخلال ببنود العقد وفيه جميع الأحوال لا يجوز له التحفظ على المستندات الرسمية الصادرة من الجهات الحكومية أو الجهات الرسمية الأخرى.
لا يحق للمؤجر قطع التيار الكهربائي أو قطع الماء على المستأجر دون أمر قضائي، لمخالفة ذلك للأنظمة والتعدي على خدمة عامة مقدمة من الدولة وفي حال وجود نزاع على سداد الأجرة يحق للمؤجر التقدم مباشرةً لمحكمة التنفيذ بموجب عقد الإيجار الموحد الموثق كسند تنفيذي.
يمتلك المستأجر والمالك حقوقاً محددة لكل منهما كمستأجر، يحق لك الحصول على شقة آمنة وبحالة جيدة، ويحق للمالك في المقابل الحصول على دفعات الإيجار في موعدها المحدد وينبغي عليك أيضاً معرفة العديد من المسائل القانونية المتعلقة بالطرف المسؤول عن دفع فواتير الخدمة والصيانة والإصلاحات.
يحق القيام بطلب إخلاء عقار في الحالات التالية:
يتم رفع قضية اخلاء عقار في حال تأخر المستأجر بدفع الإيجار المتفق عليه بعد إنذاره ومضي 15 يوم.
عند استخدام المستأجر العقار المؤجر بنشاط مخالف للمتفق عليه بالعقد.
عند التنازل عنه لآخر بدون موافقة المؤجر.
وأخيراً عند إفلاس المستأجر أو تقديمه طلب للإفلاس أو فقدان ملكية المالك للعقار من قبل وكالة حكومية.
إن عدم قيام المستأجر بتنفيذ التزامه بدفع بدل الأجرة يعطي للمؤجر الحق بإخلاء المأجور ومطالبة المستأجر ببدل أجرة الأشهر الثلاثة حسب القانون السابق بالإضافة إلى مطالبة المستأجر ببدل الأشهر التي تسري فيها الدعوى ويبقى فيها شاغلاً للعقار دون أن يدفع الأجرة الشهرية.
في حال عدم وجود عقد ايجار بين المستأجر والمؤجر فلا يحق للمؤجر اخراج المستأجر إلا بأمر قضائي.
وبالتالي يحق للمستأجر الامتناع عن الخروج طالما أن هذا الاخراج غير رضائي ولا يتم بأمر قضائي.
وتبلغ المدة من خمسة إلى ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الإعلان.