شروط وضع اليد على العقار. مما لاشك فيه أن وضع اليد على العقار من الأمور الشائكة في مجال تجارة العقارات، والذي يحتل المرتبة الأولى لدى المستثمرين ورجال الأعمال.
في كثير من الأحيان يطلق مصطلح ” وضع اليد ” على امتلاك عقار ما بالقوة بذريعة بقاء شخص فيها أو خدمته بها لمدة طويلة، فبعض الدول العربية أقرت بأحقية احتفاظ واضع اليد على عقار ما، وقد يصل الأمر إلى عدم امكانية المالك الفعلي من اخراج المستأجر من العقار إلا إذا تنازل المالك له عن جزء منه يصل في بعض الأحيان إلى النصف.
في مقالنا هذا سنتعرف على وضع اليد وشروط وضع اليد على العقار.
اقرأ أيضًا: ما هو الفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار 2023
جدول المحتويات
بدايةً ما هو العقار؟
العقار هو الأرض وما يلحق بها من مكونات -لا تنفك عنها إلا بنقصٍ في قيمتها أو تعرضها للتلف- بما فيها من بناءٍ وغراسٍ.
وللعقارات أنواع، على سبيل المثال لا الحصر (أراضي – مباني – بساتين – مزارع – شجر – نخل ……..)
تعتبر العقارات السكنية أكثر العقارات استخداماً و شيوعاً، لأن كل إنسان يحتاج هذا النوع من العقارات ليسكن فيه.
أما العقارات التجارية فهي التي تستخدم للاستثمار العقاري والتجاري كالمطاعم ومراكز التسوق والمشافي والشركات والفنادق.
وهناك أيضاً العقارات الصناعية التي تستعمل لصناعة المنتجات كالمصانع والمعامل ومراكز الأبحاث ومراكز الانتاج.
ما الفرق بين نزع الملكية و وضع اليد على العقار؟
نزع الملكية هو تملّك قسري للعقارات، أي حرمان مالك العقار من ملكه بشكلٍ اجباري للمنفعة العامة مقابل تعويضه عما يلحق به من أضرارٍ.
أما وضع اليد فهو تمكين قانوني يحصل بموجبه شخص أو دولة على الحق باستثمار عقار و الانتفاع به بغية تحقيق المصلحة العامة مقابل تعويض.
اقرأ أيضًا: نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية والتعويض عنها
ما شروط وضع اليد على العقار؟
لدينا عدة حالاتٍ متعلقة بالقيود والمتطلبات اللازمة لوضع اليد على العقار والتي تختلف بحسب تبعية الجهة التي ستقوم بوضع اليد على العقار.
ونوضح أهم المتطلبات الخاصة بوضع اليد على العقار كما في التالي:
شروط وضع اليد على العقار من قبل الموسسات الحكومية والشركات والجمعيات الأهلية
- التأكد من عدم وجود عقارات تملكها الدولة تفي بالغرض.
حيث لا يجوز نزع ملكية عقار أو وضع اليد عليه في حال تم إثبات وجود عقار تملكه الدولة أو أحد أجهزتها يفي بالغرض.
- التحقق من أن المشروع – الذي سيقام على العقار الذي تم وضع اليد عليه – يحقق مصلحة عامة.
يجب أن يحقق المشروع منفعةً عامةً وتنميةً وازدهاراً للمجتمع لاسيما المشروعات التالية:
- المشروعات الخاصة بالنقل والمواصلات العامة سواء كانت برية أو بحرية أو جوية.
- مشروعات التخطيط العمراني كالمنشآت التعليمية وبناء المساجد والمباني الصحية والحدائق.
- مشروعات تتعلق بمرافق الحرمين الشريفين ومناسك الحج و العمرة.
- مشروعات توليد الطاقة والكهرباء وشبكات المياه والصرف الصحي والاتصالات والغاز والنفط.
- مشروعات التنقيب والحفر وكل ما يتعلق بها.
- مشروعات حماية البيئة والمحافظة على التراث التاريخي والحضاري والإنساني.
- المشروعات الأمنية والعسكرية.
وغيرها من المشاريع الهامة والحيوية.
- من الضروري أن يكون التعويض عادل لمالك العقار الفعلي.
وقد تم تحديد المقابل النقدي أو العيني وفق اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات و وضع اليد على العقار في المملكة، ويجب أن يكون التعويض بموافقة مالك العقار.
- أن يكون للمشروع أثر إيجابي في المجال الاجتماعي والاقصادي والأمني في المملكة.
شروط وضع اليد على العقار من قبل الدولة
تجيز الأنظمة والقوانين للدولة وضع اليد على أملاك الغير وفق شروط حددها الباب الثاني من نظام نزع ملكية العقار للمصلحة العامة و وضع اليد على العقار، وهي كالآتي:
- يجب أن يكون التعويض عن وضع اليد عادل.
- أن يكون في حالة الكوارث الطبيعية التي تجعل الدولة تضطر أن تضع يدها على العقار للمنفعة العامة.
- في حالات الحروب والطوارئ والأوبئة وما شابهها وتحتاج الدولة أن تضع يدها على العقار.
- تحديد المدة القصوى لوضع اليد.
اقرأ أيضًا: شروط السعي في العقار للأفراد والمنشآت
شروط وضع اليد على العقار فيما يخص الأراضي الحكومية
كان قد أقر مجلس الوزراء في وقت سابق سلسلة من الضوابط لتنظيم وضبط قضايا وضع اليد على الأراضي الحكومية ، وذلك للحد من ظاهرة التعدي على آلاف الأراضي حول المملكة ،التي تهدد سوق العقارات في المملكة العربية السعودية، و تساهم في رفع أسعار العقارات وانتشار الأحياء العشوائية غير المنظمة.
فما هي هذه قيود وضع اليد على العقار فيما يخص الاراضي الحكومية؟
- يجب أن لا يقل الأجر عن أجرة المثل.
- ألا تكون الأرض محظورة.
- ألا تكون الأرض ضمن مناطق مخصصة لمصادر مياه الشرب.
- ألا تزيد مدة الاستفادة من الأرض على 25 عاماً.
- ألا يتنازل واضع اليدِ عن حق الانتفاع لشخصٍ آخر ولا يؤجر الأرض للغير.
- أن يكون الانتفاع وفق الاستخدامات المخصصة للأرض.
- أن يتعهد واضع اليدِ بإزالة كل ما أقامه على الأرض عند انتهاء مدة الانتفاع منها، إلا في حال رغبة الجهة الحكومية في عدم الإزالة ، فعندها ليس له الحق في المطالبة بأيّ تعويضٍ.
ما حكم وضع اليد على الأرض شرعاً؟
كثيراً ما يردنا هذا السؤال لذلك بادرنا بسؤال أهل الاختصاص، وكان الجواب :
إذا كانت الأرض مواتاً وغير مملوكة لأحد، لا مانع شرعاً من وضع اليد عليها والانتفاع بها، فقد جاء عن النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال: “من أحيا أرضاً مواتاً من غير أن يكون فيها حق لمسلم فهي له.” رواه البخاري.
وقال صلى الله عليه وسلم: “من سبق إلى مباح فهو أحق به.” رواه أبو داود وغيره.
أما إن كانت الأرض ملكا ً للغير، لا يجوز وضع اليد عليها أو استثمارها دون إذنٍ من صاحبها.
وتماشياً مع ما تم ذكره ونظراً لما يتمتع به العقار من أهميةٍ ماديةٍ ومعنويةٍ، لذلك اهتم القانون بوضع شروط وضع اليد على العقار ليحقق الحماية للأفراد ، و ليأخذ كل ذي حقٍ حقه ولتمنع التعديات على حقوق الغير.
للحصول على أي مشورة قانونية من قبل أقوى محامي متخصص بالقضايا العقارية وفي حال رغبتك بمعرفة أي تفاصيل حول شروط وضع اليد على العقار فإنّ مكتب Elite Lawyers – Saudi Arabia التابعون لشركة نخبة للمحاماة هم خيارك الأفضل
اتصل بنا من بالضغط على ايقونة الواتس اب الظاهرة في الموقع