سنقوم في هذا المقال بتبيان الفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار،
حيث تضج المحاكم السعودية بالقضايا العقارية وقضايا إثبات ملكية الأراضي والعقارات،
كما أنه يحدث خلط في المفاهيم والمصطلحات القانونية بين عامة الناس،
حيث في سطورنا التالية سنوضح كلاً من الحيازة على العقار ووضع اليد على العقار على حدى مع بيان شروط كل منهما وميزاته،
لنتطرق أخيراً لتبيان أوجه التشابه والخلاف والفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار، ونرجو أن تكون المعلومات عند حسن ظنكم.
جدول المحتويات
ما هي الحيازة وما هي أركانها؟
تعريف الحيازة كما ورد في القانون السعودي هو السيطرة على شيء معين من قبل شخص مغاير للمالك الحقيقي.
وينتج عن هذا التعريف محورين هامين هما:
- يحق للجائز حماية حيازته وذلك عن طريق رفع دعوى الحيازة.
- يمكن للحائز أن يمتلك العقار المتحيز عليه بواسطة التقادم (الحيازة الممتدة).
من جانب آخر يمكن القول أن للحيازة في القانون السعودي ركنين يجب أن يتوافرا معاً وهما:
- الركن المادي: ويكمن في حق انتفاع الشخص الحائز على العقار أو الأرض بكافة السبل المادية وبشكل واضح وجلي للعيان.
- الركن المعنوي: وهو أن يمتلك الحائز على النية والإرادة والقصد نحو حيازة العقار، ولكن الهدف منه غير واضح.
ما هو وضع اليد على العقار؟
تم تعريف وضع اليد في ملكية العقارات للمنفعة العامة بأن وضع اليد المؤقت على العقار هو السيطرة بشكل مؤقت على العقار،
وذلك لقاء تعويض مادي عادل لا يقل عن اجرة المثل وتحددها لجنة التقدير المذكورة في نص النظام.
ووضع اليد المؤقت هذا ليس دائم، وإنما في حالات خاصة حددها النظام المذكور مثل:
حالات الطوارئ والكوارث والأوبئة وما شابهها، أو في حال الاستعانة بها لتنفيذ مشروع ذي نفع عام عاجل ويتوقف تنفيذه على وضع اليد المؤقت هذا ولا يوجد بديل لهذا العقار لإتمام المشروع.
كما أنه لن يمنع وضع اليد المؤقت هذا اتخاذ الاجراءات اللازمة لنزع الملكية وفقاً لمواد هذا النظام.
ولا يجوز بأي حالٍ من الأحوال إزالة أي منشأة أو مبنى تم إشادته على هذا العقار إلابعد انتهاء الاجراءات الخاصة بتقدير التعويضات المستحقة عنها،
ولا تزيد مدة وضع اليد المؤقت عن ثلاث سنوات قابلة للتمديد في حالات خاصة.
قد تحتاج: افضل محامي نزاعات عقارية جدة الرياض وكامل السعودية
الفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار
إن وضع اليد على العقار كسبب من أسباب وضع الملكية يمكن تفسيره بأنه نوع من أنواع الحيازة ستتوافر فيه إلى جانب الحيازة نية التملك،
بينما الحيازة بغير نية التملك سيكون لها أسباب أخرى بهدف الانتفاع أو الاستعمال أو الاستغلال أو التحفظ كما في حالات الأمانات.
والحيازة بكافة أنواعها محمية من قبل القانون السعودي في حال حققت المشروعية وكانت حيازة هادئة ومستقرة، وإن أي اعتداء عليها سيعد خرقاً واضحاً للقانون.
اقرأ أيضًا: رفع ايقاف الخدمات من محكمة التنفيذ | الشروط وطريقة الغاء إيقاف الخدمات
هل تعتبر الحيازة ملكية:
لا ترقى إلى القوة الثبوتية التي تمتلكها وتتمتع بها سند الملكية، وذلك لأنها غير قابلة للتحويل.
أي أن الحائز لا يحق له بيع العقار أو التنازل عنه بأي شكل كان، ولكن تستخدم وثيقة الحيازة لتسجيل العقار لأول مرة.
أنواع الحيازة:
يوجد ثلاثة أنواع للحيازة كما ورد في القانون وهي:
دعوى منع التعرض:
وتعتبر من أهم دعاوي الحيازة، لأنها تحمي الفرد بقوة القانون من الاعتداء والسلب والتعرض إليها بنوعيه المادي والمعنوي ولها شروط لقبول الدعوى وهي:
- أن يكون الحائز لنفسه لا لحساب غيره، أي أنه لا يمكن أن يكون وكيلاً محتازاً لغيره.
- ثم ألا تتجاوز مدة الحيازة عام كامل.
- أن تكون الحيازة واضحة وهادئة ومعلنة لا يشوبها الغموض.
- ألا تكون الحيازة مكتسبة بالإكراه أو الرشوة.
- يجب أن تكون الحيازة ذات منفعة.
- دعوى استرداد الحيازة:
يضطر الفرد لهذا النوع من الدعاوي عندما يكون هناك انتزاع للحيازة بالعنف والإجبار،
ويجوز لحائز العقار أن يرفع دعوى الاسترداد خلال العام التالي لفقدان الحيازة.
اقرأ أيضاً: دعوى منع التعرض للحيازة واستردادها في السعودية
دعوى وقف الأعمال الجديدة:
والهدف من هذه الدعوى منع قيام مشاريع ستسبب تعرض الحيازة للخطر في حال اكتمالها، أي أن الشخص الذي يحوز عقارا واستمرت حيازته لها عاماً كاملاً، وخاف التعرض لشيء يهدد حيازته،
يجوز له عندها اللجوء إلى القضاء، بشرط أن تكون هناك أسباب واقعية لخوفه هذا وليس مجرد توقعات وتخمينات.
دعوى استرداد الحيازة
هي دعوى سيلجأ لها الحائز الأصلي في حالات الاستيلاء القسري أو بالإكراه والغصب على العقار أو الأرض التي ينتفع منها،
ويجوز للحائز الأصلي تقديم دعوى استرداد الحيازة خلال العام التالي لفقدان الحيازة أن تُرد له.
ودعوى استراد الحيازة لا بد أن تحقق عدة شروط ليتم قبولها في المحكمة وهي:
- أن تكون الحيازة للحائز الأصلي قد مر عليها سنة كاملة مستمرة دون انقطاع.
- ثم أن تكون الحيازة للحائز الأصلي وليس لوكيل له.
- ثم يجب أن تكون ذو منفعة ظاهرة وجلية للعيان، فلا حيازة غامضة.
- ألا تكون الحيازة مكتسبة بالرشوة أو الإكراه.
- يجب أن يكون الشيء محل الحيازة قابل للامتلاك عن طريق التقادم (الحسازة المديدة).
اقرأ أيضاً: عقوبة حيازة المخدرات بقصد التعاطي في السعودية
نص المادة 20 من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار
جاء وضع اليد المؤقت على العقار في الباب الثاني من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وكان نص المادة العشرون من هذا النظام كما يلي:
- يجوز وضع اليد مؤقتاً على العقارات لقاء تعويض عادل لا يقل عن أجرة المثل تحدده لجنة التقدير المشار إليها في المادة السابعة من هذا النظام.
وذلك في حالات الطوارئ والكوارث والأوبئة وما شابهها، أو لتنفيذ مشروع ذي نفع عام عاجل يتوقف على وضع اليد المؤقت على العقار المذكور ولا يوجد بديل سواه.
- لا يمنع وضع اليد المؤقت على العقار من اتخاذ إجراءات نزع الملكية وفقًا لهذا النظام.
- لا تجوز إزالة المنشآت أو المباني إلا بعد انتهاء الإجراءات الخاصة بتقدير التعويضات المستحقة عنها.
شروط كسب الملكية بوضع اليد
من أبرز هذه الشروط لكسب الملكية بوضع اليد المؤقت على العقار هي ما يلي:
- أن يكون العقار قابلاً للتعامل فيه فإذا كانت طبيعة الشيء التعامل فيه غير مشروع فالشيء الذي لا يصلح للملكية لا يكون قابل التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء ولا يصح كسبه بالتقادم، كما لا يصح تملك الأشياء المخالفة للنظام العام والأدب مثل المخدرات وغيرها.
- يجب أن يملك الشخص العقار او المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عام على اعتماد قرار التملك أي إنه يملكه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير.
- ان تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية او غامضة فلا تؤدى الحيازة الى الملكية إذا كانت غير مستقرة أي متقطعة أي حصل عليها الشخص بالإكراه أما إذا انتهى الاكراه وبقي الحائز مستمراً في حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لإنتاج آثارها.
لائحة دعوى استرداد حيازة شيك
جاء مضمون لائحة دعوى استرداد حيازة شيك كالتالي:
الصك ….. /……. /……. بتاريخ ……/ ……/ ………
رقم الدعوى: …………….
إلى محكمة ……………. تاريخه ……../………/…….
السند:
من نظام المرافعات الشرعية ولائحته التنفيذية.
أنا المدعي ………………… عملت لدى ………………………………
بوظيفة…… ضمن إحدى المشاريع الخاصة، وقد قام المذكور بتحرير شيك يحمل رقم ……. لصالحي بمبلغ وقدره ………
إلا أنه طلب عدم صرف الشيك في ذلك الوقت لسبب…… وبشكل مؤقت من خلال وسيط فيما بينهما.
أطلب إلزام المدعي عليه برد الشيك المذكور وبما أن النظر في الاختصاص مقدم على نظر الدعوى.
لذا تم إرسال المعاملة إلى المحكمة العامة بناءً على إقرار المدعي بأنه سلم شيك للمدعي عليه كما كان الاتفاق.
وبناء على نظام المرافعات الشرعية ولائحته التنفيذية يطلب منكم استرداد حيازة الشيك لصالح المدعي ……………
ولكم منا جزيل الشكر والتقدير
مقدم الطلب …………
التوقيع…………
اقرأ أيضاً: محامي متخصص في قانون العقارات في السعودية
لائحة دعوى استرداد حيازة سند لأمر
جاء مضمون لائحة دعوى استرداد حيازة سند الأمر كالتالي:
إنه في يوم ……… الموافق لـ ….. / …../ ……. وبناء على طلب من السيد ………………….. المقيم في ………….. ومحله المختار ………………
المحامي المقيم في ………………… أنا ………………. محضر محكمة …………… وقد انتقلت في التاريخ الذي ذكر في أعلى اللائحة،
وأعلنت بأن السيد …………… المقيم في ……………. محافظة …………. مخاطباً مع ……………………..
وتم الإعلان بموجب حيازة سند لأمر مؤرخ ….. / ….. /…….. الطالب العقار الواقع في ………. برقم ……..
ومنذ ذلك التاريخ والمدعي يحوز على العقار المشار إليه حيازة كاملة ومستقرة لم ينازعه أحد فيها.
ولكن في التاريخ …. /……. /…….. المدعي تم سلب الحيازة منه.
لابد من إثبات حق المدعي في دعوى استرداد الحيازة في النظام السعودي.
من ثم يتم ذكر الهدف من الدعوى:
…………..
تقديم جزيل الشكر والتقدير للجهود الكريمة التي بذلتموها.
مقدم الطلب ………….
التوقيع …………..
كلمة أخيرة، إن اقترنت الحيازة بحالات تعيبها كالإكراه أو الغموض أو الإخفاء، فإنها لن تكون منتجة لآثارها، وبالتالي لن يكون لها أي أثر تجاه من وقع عليه الإكراه أو أخفيت الحيازة عنه.
الأسئلة الشائعة: الفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار
الملكية هي الحق في امتلاك شيء ما، أما الحيازة فهي الحق في السيطرة على الشيء. الملكية تمكن صاحبها من الحيازة، أما الحيازة فلا. الملكية دائمًا مع المالك، أما الحيازة يمكن تمنح للآخر. الملكية خاصة وجماعية، أما الحيازة فعلية بناءة.
تابع مقالنا بعنوان كيف أثبت ملكية الأرض ومتى تسقط هذه الملكية لمعرفة كافة التفاصيل المرتبطة بهذا الخصوص.
محامي مكتب النخبة للمحاماة والاستشارات القانونية هم الأفضل نظراً لكثرة القضايا العقارية التي رافعوها ولخبرتهم الكبيرة إضافةً إلى معرفتهم العميقة بكافة القوانين العقارية والثغرات التي تمكنهم من تحقيق نية موكليهم.
يعفى مدعى التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها.
لا يحق بيع أو هبة أو التنازل عن هذا العقار فهي شهادة مشهورة ومسجلة.
فإن كانت الأرض غير مملوكة لأحد فلا مانع شرعاً من وضع اليد عليها وإحيائها بالاستغلال بما فيه نفع لمن وضع يده عليها.
الفرق بينهما كالتالي:
1- وضع اليد: هو تصرف ذي اليد في عين بالفعل، أو ثبوت تصرفه فيها تصرف الملاك.
2- الحيازة: هي وضع اليد على الشيء والاستيلاء عليه، ووضع اليد أعم من الحيازة.
واستمرار الحيازة دون انقطاع لمدة خمسة عشر عاماً يعتبر ناقلا للملكية فضلا عن كفايته بذاته سندا صالحا للاحتجاج به ويجوز التمسك بهذا الاكتساب عن طريق الدفع أو الدعوى، ويرجع تاريخ الكسب إلى وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم، إلا أنه من شروط التملك بوضع اليد أن يكون العقار محل الحيازة مما يجوز اكتساب ملكيته بالتقادم.
عيوب الحيازة هي: عدم الاستمرار (التقطع)، والخفاء (عدم العلانية)، والإكراه (عدم الهدوء)، والغموض (عدم الوضوح أو اللبس).
تكون مدة الحيازة بين الأقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة أربعين سنة وعشر سنوات إذا كان فيما بينهم عداوة.
وضع اليد هو الملكية التي تنتقل إلى الشخص بالتقادم والواقعة بالتحديد على العقار حيث أن وضع اليد لا يكون إلا على العقار فهو لا يتم على الأشياء المنقولة.
وهي وسيلة قانونية يحصل بموجبها شخص أو دولة على حق قانوني لا يملكه شخص آخر.
مقالات ذات صلة بـ الفرق بين الحيازة ووضع اليد على العقار
دليل كامل لتملك عقار في السعودية للخليجين والأجانب – الشروط والإجراءات
ملكية الوحدات العقارية وفرزها في السعودية