نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية والتعويض عنها 

نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة؟ يحظى قطاع العقار في المملكة العربية السعودية باهتمام بالغ من الحكومة ويشكل أهمية بالغة في رؤية 2030 لما عليه من قوة اقتصادية كبيرة وحاجة اجتماعية ماسة لكل الناس،ويتجسد هذا الاهتمام من خلال سن الكثير من الأنظمة التي تنظم السوق العقاري بهدف الارتقاء بالمملكة العربية السعودية.

كما لا بدّ من التنويه أنّ قطاع العقارات في السعودية يمر بمجموعة كبيرة من التحديات منها التحديات القانونية والهيكلية، وتسعى الدولة بكل قدراتها أن تضع حلول ،وهذا ظاهر من خلال سن القوانين والأنظمة وإعادة الهيكلة والتنظيمات التي تعتني بهذا القطاع ومن بين هذه الأنظمة نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة الجديد في السعودية، حيث يهدف هذا النظام إلى المصلحة العامة للوطن والمواطن ولتحقيق العدالة الاجتماعية في جميع النواحي.

اقرأ أيضًا: الفرق بين استخراج صك أرض سكنية والحصول على صك أرض زراعية

المادة 18 من النظام الأساسي للحكم في المملكة العربية السعودية

نص النظام الأساسي للحكم في المادة 18 على أن الدولة تكفل الملكية الخاصة وتؤكد على حرمة التعرض للملكية الخاصة لأي مواطن وحتى لأي مقيم في المملكة العربية السعودية. 

ولكن من المعلوم أن المصلحة العامة تقدم على المصلحة الخاصة لذلك تضطر الجهات إلى نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

ويكون هذا بمقتضى العدل والنظام الأساسي للحكم والذي كما أسلفنا أن النظام أكد على ألا ينزع أحد ملكه الخاص إلا لمصلحة عامة على أن يعوض المالك تعويضا عادلا.

استفسر عن كل ما يخص نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار من محاميي Elite Lawyers sa على الواتساب 966535002545+

نزع ملكية العقارات في المملكة للمنفعة العامة

يعرف نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بأنه استملاك العقارات، سواء كانت مملوكة لفرد أو منشأة خاصة أو مصلحة حكومية من أجل إنشاء أو توسيع المرافق والخدمات العامة لتحقيق منفعة عامة للوطن والمواطن، على أن يعوض المالك تعويضا عادلا.

اقرأ أيضًا:نموذج كمبيالة في القانون السعودي | أهميتها – كيفية كتابتها- روابط لتحميل نموذج كمبيالة جاهزة

شروط نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة حسب النظام السعودي

نوضح فيما يلي الشروط والمتطلبات الواجب تحققها لنزع ملكية عقار للمنفعة العامة حسب النظام السعودي:

1- صدور قرار نزع ملكية العقار من جهة مختصة.

نص النظام في المملكة على أنه يجوز للوزارات والأجهزة الحكومية وغيرها من ذوات الشخصية العامة، نزع ملكية عقار للمنفعة العامة.

لقاء تعويض عادل وذلك بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع.

ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية.

2- نزع الملكية لا يرد إلا على عقار.

حيث إن قرار نزع الملكية يشمل الأرض الفارغة والمبنية ويشمل العقارات .

3- يجب تتبع الإجراءات المنصوص عليها في نظام نزع ملكية العقار للمنفعة العامة.

والهدف من هذا الإجراء حماية الأفراد المنزوع ملكيتهم من تعسف الإدارة في استخدام سلطتها في نزع الملكية بهدف المنفعة العامة،

وفي حال كان القرار مخالف لهذه الإجراءات يكون للطرف الصادر بحقه قرار نزع ملكية العقار الطعن فيد لدى الجهة المختصة .

4- يكون نزع الملكية بهدف تحقيق المنفعة العامة.

حيث إن للإدارة سلطة تقديرية في تحديد العقار المطلوب نزع ملكيته للمنفعة العامة.

5- يتم دفع تعويض عادل لمالك العقار المنزوع عنه ملكيته للمنفعة العامة.

المدد النظامية في اجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية 

• يجب إنهاء جميع إجراءات نزع ملكية العقار خلال 90 يوم من تاريخ صدور قرار النزع. 
• ثم أيضًا يجب إبلاغ ملاك العقارات بما سيتم في شأن عقاراتهم خلال 6 أشهر  من تاريخ صدور قرار نزع ملكية العقار.
• يجب دعوة الجهات المشاركة في لجنة الحصر والتقدير خلال 15 يوم
• البت في محضر التقدير وتزويد نسخة إلى وزارة المالية خلال 15 يوم 
• بالنسبة لقرار اللجنة يعتبر نهائيا دون اعتراض الجهة النازعة أو وزارة المالية خلال 30 يوم
• في حال اعتراض أحد الجهات على محضر التقدير ولم يتم تشكيل لجنة إعادة تقدير ، يعتبر حينها المحضر السابق نهائيا خلال 60 يوم.
• بالنسبة للتظلم أمام المحكمة إدارية خلال 60 يوم من تاريخ إبلاغ المواطن بقرار لجنة التقدير 

اقرأ أيضًا: فسخ عقد مقاولة ومخالصة بالتراضي 2023

 ما هي مدة الاعتراض على قرار نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية ؟

يتم الاعتراض خلال 60 يوم من تاريخ نشر القرار ، ويتم الاعتراض أمام ديوان المظالم 

للحصول على أي مشورة قانونية من قبل أقوى محامي متخصص بالقضايا العقارية وقضايا نزع الملكية

محامو مكتب Elite Lawyers – Saudi Arabia هم خيارك الأفضل

اتصل بنا: 5452 500 53 966+

تعويضات نزع الملكية للعقار حسب النظام 

 التعويض : المقابل النقدي أو العيني والذي يقدَّر وفقاً لأحكام نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

• الأراضي المملوكة البالغة مساحتها (10.000 م2) عشرة آلاف متر مربع فأقل يتم التعويض عن كامل المساحة المقتطعة لتنفيذ شبكات الطرق الرئيسة من قبل الجهة صاحبة المشروع.
• الأراضي البيضاء (الفضاء) المملوكة التي سبق أن اعتمدت وزارة الشؤون البلدية والقروية مخططها وأخذت النسبة النظامية منها، ثم مر بها طريق رئيس معتمد، يعوض مالكها عن المساحة المقتطعة للطريق من قبل الجهة صاحبة المشروع، ما لم تكن المساحة المتبقية غير المنماة تزيد على عشرة آلاف متر مربع؛ فيتم التعامل مع المساحة المتبقية وفق مقتضى المادة (الحادية عشرة) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة 
• في حالة مرور طريق رئيس ضمن أراض منماة – أيًّا كان نوع التنمية – يتم التعويض عن المساحات المقتطعة وما يوجد عليها من مبانٍ ومنشآت وغراس.
• إذا طلب مالك الأرض المنماة تخطيطها أو تقسيمها فلا يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية، ولا يعوض إذا كان تجاوُز النسبة النظامية بناءً على طلبه أو موافقته.

يمكن الاطلاع أيضا على المادة 11 من نظام نزع الملكية للمنفعة العامة لمزيد من التفاصيل.

استفسر عن كل ما يخص نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة من محاميي Elite Lawyers sa على الواتساب 966535002545+

شروط تعويض نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وفق النظام السعودي

 وضح نظام نزع الملكيات العقارية للمنفعة العامة بأن التعويض يكون لزوما لأي مواطن تم نزع عقاره أو أجزاء منه للمنفعة العامة.

وبعد أن يصدر قرار نزع الملكية المتعلق بالعقار يكون من الواجب أن يتم علم كل مع له حق من الحقوق في العقار المعني بالإضافة إلى المالك أو الملاك الأصليين.

كما يتم إعلام كل طرف ذي حق بمقدار التعويض الذي سوف يتم منحه له نتيجة لتطبيق قانون نزع الملكية، 

ثم انّه أيضًا يكون من الواجب أن يتم نشر قرار نزع الملكية في الجريدة والصحف الرسمية في البلاد.

وبعد الانتهاء من موضوع التبليغ يكون على المالك إخلاء العقار في مدة لا تتجاوز الثلاثين يوما من تاريخ الإعلام.

اقرأ أيضًا: أفضل محامي متخصص في القضايا الإدارية في السعودية

تقدير قيمة التعويض للعقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة

يتم تقدير قيمة التعويض وفقا للمعايير والضوابط التي تضعها الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين .

وتجتهد لجنة التقدير في ذلك على أن توضح في قرار التقدير الطرق التي أخذت بها في تقدير قيمة التعويض ،

ويتم تقدير قيمة التعويض وفقا للطرق الآتية التي يتم الأخذ بها جميعا أو واحدة منها وهذه الطرق هي:

أ – المقارنة، وذلك باستنتاج قيمة العقار المنزوعة ملكيته عن طريق تحليل أسعار العقارات المماثلة للعقار محل النزع.

ب – التكلفة، وذلك بمقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار المنزوعة ملكيته في المواصفات والاستخدام مطروحاً منها قيمة الاستهلاك، وعلى أساس كلفة الإنشاء السائدة وقت صدور قرار بدء إجراءات نزع الملكية.

ج – الدخل، وذلك باستنتاج قيمة العقار المنزوعة ملكيته عن طريق حساب الدخل الصافي أو المتوقع للعقار وعلى مدى العمر الإنتاجي الباقي للعقار.

بالإضافة إلى الأخذ بعين الاعتبار موقع العقار وخصائصه في البناء وبعض الأمور الفنية .

ويحق لأي شخص أن يلجأ إلى الجهة المختصة بالتظلم لو كان تقدير قيمة العقار غير عادل.

طريقة صرف التعويض للعقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة

يتم صرف التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية.

إذا تعذر ذلك يجوز لمن نزعت منه الملكية طلب إعادة تقدير ( تظلم ) إلا إذا كان تأخير صرف التعويض بسب يعود إليه .

يجوز للجهة صاحبة المشروع أن تعرض على مالك العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة تعويض عينينا من العقارات المملوكة للدولة وتكون موافقته خطية .

حيث إنه يحق لصاحب الشأن التظلم والاعتراض على النزع في حال شاب القرار عيب من عيوب القرار الإداري.

ويمكن أن يكون التظلم  من قرار نزع الملكية للمنفعة العامة والتظلم من قرار التعويض وتقدير قيمته.

ويجب التنويه هنا أن نظام نرع ملكية العقار للمنفعة العامة نص على أن مبلغ التعويض لا يسلم إلا بعد تسليم العقار من صاحبه.

وأيضًا توثيقة في كاتب العدل أو المحكمة.

بالإضافة إلى أنه نص على أنه إذا مضت سنتين من تاريخ النزع ولم يسلم التويض لصاحبه فيحق له المطالبة بإعادة تقدير التعويض.

ولا يعوض صاحب العقار إلا إذا كان لديه صك على العقار أو حجج استحكام.

صرف التعويض للعقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة

استفسر عن كل ما يخص اجراءات صرف التعويض للعقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة من محاميي Elite Lawyers sa على الواتساب 966535002545+

الاعتراض على قرار تقدير العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة 

إن الاعتراض على القرار في تقدير قيمة التعويض حق للمتضرر، ويبقى تحقيق العدالة في التعويض مرتبط بدقة بتقدير قيمة العقار بسعر السوق في وقت النزع وتقدير ما لحق المالك من ضرر أو فاته من منفعة، 

يكون تقدير قيمة التعويض لأصحاب العقارات المتضررة  وفقاً للإجراءات الآتية :

1- لمدعي الضرر التقدم إلى الجهة صاحبة المشروع بطلب تعويضه.

2 – على الجهة صاحبة المشروع تشكيل لجنة من مندوب فني منها ومن وزارة الشؤون البلدية والقروية، وإن كانت الأرض زراعية يشترك في اللجنة مندوب من وزارة الزراعة.

3 – على اللجنة الفنية إعداد تقرير فني عن الحالة، يبين فيه نوع الضرر وحجمه وأسباب وقوعه وكيفية معالجته.

4 – ترفع الجهة صاحبة المشروع طلب مدعي الضرر إلى لجنة التقدير مرافقاً له التقرير الفني المعد عن الحالة لإجراء ما تراه مناسباً وفق الفقرة (3) من المادة (العاشرة) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

5 – للجنة التقدير – عند الحاجة – الاستعانة في أداء مهماتها بمن تراه لإتمام عملها، ويعد رأيه في هذه الحالة استشاريًّا.

اقرأ أيضًا:  أفضل محامي متخصص في القضايا الإدارية في السعودية

نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة

يمكن الاطلاع على نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ومعرفة كافة التفاصيل التي يتضمنها.

وذلك من خلال تحميل نظام نزع ملكية العقار للمنفعة العامة

مكنب محامي للاستشارات القانونية

يقدم المحامون في السعودية المشورة الشاملة والاستراتيجية بشأن قانون نزع الملكية، وخدمات التمثيل والدعوة للبلديات والوزارات الحكومية وأصحاب العقارات.

حيث يشير مصطلح “نزع الملكية” إلى الاستيلاء على الأرض (أو غيرها من المصالح العقارية) من قبل سلطة نزع الملكية دون موافقة مالك الأرض.

يمكن لمحامينا ذوي الخبرة في نزع الملكية مساعدتك في التنقل بنجاح خلال عملية المصادرة.

إذا كنت مالك أرض أو مالك عقار تمت مصادرته ، فيمكننا:

التفاوض وتأمين التعويض عن الاستيلاء على أرضك أو العقار الخاص بك.

والأضرار التي لحقت بأي أراضي متبقية ، وخسارة العمل ، وأي صعوبات خاصة تواجهها في الانتقال .

قم بتجميع فريق من الخبراء الفعالين لوضع خطة مدروسة لزيادة تعويضاتك إلى الحد الأقصى.

وإذا لم يكن من الممكن التوصل إلى تسوية تفاوضية ، فاستغل خبرة سنواتنا العديدة في مجال المناصرة لتمثيلك بشكل فعال في جلسة تعويضات الأراضي أمام المحاكم.

بصفتنا شركة في السعودية، نحن قادرون على تقديم حلول قانونية من الدرجة الأولى . تمنحنا خبرتنا في الدفاع عن مالكي الأراضي  وأصحاب العقارات القدرة على التفكير فيما وراء القضايا القانونية وصياغة استراتيجيات فعالة .

مهما كان الأمر ، نحن هنا لمساعدتك. اتصل بنا 

الأسئلة التي يتكرر طرحها من قبل الآخرون