يُعد فرز الوحدات العقارية في السعودية من الإجراءات النظامية المهمة التي تهدف إلى تنظيم ملكية العقارات متعددة الوحدات، سواء كانت شققًا سكنية، أو مجمعات . ويكتسب هذا الإجراء أهمية خاصة في ظل توسع التطوير العقاري وازدياد الحاجة إلى توثيق الملكيات بشكل مستقل لكل وحدة، بما يحقق الاستقرار النظامي ويحفظ الحقوق.
في هذا المقال، نستعرض المفهوم ، والأساس النظامي له، وشروطه، وإجراءاته، ودور الجهات المختصة، إضافة إلى أبرز الإشكالات العملية المرتبطة به.
جدول المحتويات
ما المقصود بفرز الوحدات العقارية؟
يقصد به فصل الملكية الشائعة لعقار واحد يضم عدة وحدات إلى ملكيات مستقلة، بحيث تُمنح كل وحدة صكًا مستقلًا يوضح موقعها ومساحتها وحدودها والأجزاء المشتركة المرتبطة بها.
وبذلك، يتحول العقار من ملكية واحدة أو شائعة إلى عدة ملكيات نظامية مستقلة، مع بقاء الأجزاء المشتركة خاضعة لنظام خاص ينظم الانتفاع بها.
الأساس النظامي لفرز الوحدات العقارية
يستند إلى:
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- اللوائح التنفيذية الصادرة بموجبه
- الأنظمة والتعليمات المعتمدة لدى الجهات البلدية والعقارية
ويهدف هذا النظام إلى:
- تنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات
- تحديد الحقوق والالتزامات
- حماية الملكيات العقارية
- تقليل النزاعات المرتبطة بالملكية الشائعة
متى تكون الحاجة إلى فرز الوحدات العقارية؟
تظهر الحاجة في عدة حالات، من أبرزها:
مشاريع التطوير العقاري متعددة الوحدات
بيع الشقق أو الوحدات بشكل مستقل
رهن وحدة عقارية لدى جهة تمويلية
نقل ملكية وحدة بعينها
تنظيم العلاقة بين الملاك في العقارات المشتركة
يوضح الفيديو التالي خدمة فرز الوحدات العقارية
خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية
تمكن خدمة إعادة الفرز الملاك من إعادة فرز الوحدة العقارية، أو العقار المشترك، أو المجمع العقاري، أو أي جزء منها بالتجزئة أو الدمج أو الإضافة أو غيرها.
تتميز هذه الخدمة بسهولة التقديم إليها، ويتم إنجازها بشكل إلكتروني من خلال تقديم الطلب عبر أحد المكاتب الهندسية المعتمدة، كما يمكن متابعة الطلب إلكترونياً، بالإضافة إلى أنه يمكن إرسال محاضر الفرز إلى كاتب العدل ليتم إصدار الصكوك.
اقرأ أيضا:التسجيل العيني للعقار في السعودية | ميزاته فوائده وأبرز تفاصيله
أنواع العقارات والوحدات القابلة للفرز
- سكني: عقارات ذات أغراض سكنية وبعدة أنواع
مجمع العقاري يتكون من فلل وعمائر بينها مسابح وملاعب وحدائق مشتركة، يتمكن المالك من خلالها إلى إصدار مستقل لكل وحدة.
- تجاري: عقارات ذات أغراض تجارية بحتة وبأشكال متعددة.
- عقارات متعددة الاستعمال مثل مجمع تجاري يتكون من ثلاث أقسام محلات ومكاتب وشقق سكنية بينها أجزاء مشتركة، حيث بإمكان المالك إصدار صك منفصل لكل محل أو وحدة.
شروط فرز الوحدات العقارية في السعودية
يشترط النظام توافر مجموعة من الضوابط الأساسية لقبول طلب الفرز، ومن أهمها:
- وجود صك ملكية ساري
يجب أن يكون العقار مملوكًا بصك نظامي صحيح وخالٍ من النزاعات الجوهرية. - مطابقة البناء للأنظمة
يجب أن يكون البناء مطابقًا للرخصة الصادرة، وألا توجد مخالفات إنشائية مؤثرة. - إعداد مخطط فرز معتمد
يشترط تقديم مخطط هندسي يوضح الوحدات والأجزاء المشتركة، صادر من مكتب هندسي معتمد. - تحديد الأجزاء المشتركة
مثل المداخل، المصاعد، الأسطح، المواقف، والممرات، مع بيان نسب الانتفاع. - موافقة الملاك
في حال تعدد الملاك، يجب الحصول على موافقتهم وفق ما يحدده النظام.
إجراءات فرز الوحدات العقارية
تمر العملية بعدة مراحل منظمة، ويمكن تلخيصها فيما يلي:
أولًا: إعداد المخطط الهندسي
يتم إعداد مخطط تفصيلي يبيّن:
- عدد الوحدات
- مساحة كل وحدة
- حدودها
- الأجزاء المشتركة
ثانيًا: التقديم عبر الجهة المختصة
يُقدّم طلب الفرز إلى الجهة المختصة، والتي غالبًا ما تكون عبر المنصات الرقمية المعتمدة، مرفقًا بالمستندات المطلوبة.
ثالثًا: المراجعة الفنية والنظامية
تقوم الجهة المختصة بمراجعة الطلب للتأكد من:
- سلامة المستندات
- مطابقة المخطط للواقع
- الالتزام بالأنظمة
رابعًا: اعتماد الفرز وإصدار الصكوك
بعد الموافقة، يتم اعتماد الفرز رسميًا، ومن ثم إصدار صك مستقل لكل وحدة عقارية.
دور وزارة الشؤون البلدية والإسكان
تلعب وزارة الشؤون البلدية والإسكان دورًا محوريًا من خلال:
تطوير الإجراءات الإلكترونية لتسهيل الفرز
اعتماد المخططات
التأكد من الالتزام بالاشتراطات البلدية
تنظيم العلاقة بين الجهات المعنية
اقرأ أيضا: إخلاء عقار من محكمة التنفيذ
شروط إعادة فرز الوحدات العقارية
أوضح برنامج فرز الوحدات العقارية أن شروط خدمة “إعادة الفرز” يتطلب استيفاء بعض الشروط لتمكين ملاك الوحدات العقارية السكنية والتجارية من إعادة فرز الوحدات العقارية، حيث تشمل هذه الشروط ما يلي:
- أولًا: يشترط وجود صك ملكية إلكتروني للعقار محل الطلب، على أن يكون ساري المفعول.
- ثانيًا: تقديم تقرير فني يوضح حالة العقار قبل الشروع في إعادة فرز الوحدة العقارية.
- ثالثًا: إرفاق خطاب تفويض صادر من مالك العقار لصالح المكتب الهندسي المعتمد لمتابعة إجراءات الفرز.
- رابعًا: تقديم نسخة من مخطط البناء المعماري المعتمد من أمانة المنطقة، على أن تكون بصيغة (PDF).
- خامسًا: إرفاق مخطط تفصيلي للعقار بصيغة (AutoCAD).
- سادسًا: يشترط وجود عداد كهرباء مستقل لكل وحدة عقارية، إضافة إلى عداد خدمة مستقل للأجزاء المشتركة.
- سابعًا: تقديم شهادة سلامة إنشائية للمبنى في حال كان المبنى قديمًا، صادرة من جهة مختصة.
- ثامنًا: إرفاق شهادة إتمام البناء، ويُستثنى من هذا الشرط الفلل الدوبلكس.
- تاسعًا: تقديم ملف إحداثيات الموقع وفق نظام الإحداثيات العالمي المعتمد.
- عاشرًا: إرفاق صور فوتوغرافية حديثة للمبنى من جميع الجهات
ما هي آلية التقديم لفرز الوحدات العقارية؟
للتقديم لطلب فرز الوحدات العقارية يجب اتباع الخطوات التالية:
- تقديم المستندات اللازمة لأحد المكاتب الهندسية المعتمدة في المملكة.
- يتم مراجعة وتدقيق الطلب من قبل فرز الوحدات
- يجب سداد رسوم الطلب وإصدار محاضر الفرز
- إرسال محاضر الفرز لكتابة العدل لاستخراج الصكوك
مزايا فرز الوحدات العقارية
توفر مجموعة من المزايا منها على سبيل المثال لا الحصر:
أولًا: يترتب على فرز الوحدة العقارية ضمان استقلال الوحدات المفرزة وتحديدها نظاميًا.
ثانيًا: يتيح فرز الوحدات العقارية تحديد الأجزاء والمناطق المشتركة بين الوحدات بشكل واضح.
ثالثًا: يمكن من خلال الفرز تحديد نصيب كل وحدة عقارية من الأرض محل العقار.
رابعًا: يترتب على فرز الوحدة العقارية إصدار صك ملكية مستقل لكل وحدة على حدة.
خامسًا: يتيح فرز الوحدات العقارية إمكانية تسجيل الوحدات في جمعية الملاك وفق الأنظمة المعتمدة.
سادسًا: يسهم فرز الوحدات العقارية في تسهيل التصرف بالوحدة العقارية، سواء بالبيع أو الإيجار، بما يحقق الاستقرار النظامي للملكية.
اضافة لذلك، اقرأ أيضا:اذن بيع عقار لقاصر في السعودية
الشروط الأساسية لدمج وحدة عقارية
يجب توفر مجموعة من الشروط لدمج الوحدة العقارية حيث تشمل الشروط ما يلي:
أولًا: يجب أن تكون الوحدات العقارية المراد دمجها متجاورة أفقيًا أو عمودية، وفي حال كانت عمودية يشترط وجود درج داخلي يربط بينها.
ثانيًا: يشترط لدمج الوحدات العقارية أن يكون لكل وحدة صك ملكية مستقل وساري المفعول.
ثالثًا: يجب أن تكون الوحدات المراد دمجها ذات استخدام واحد، سواء كان سكنيًا أو تجاريًا أو غير ذلك، وفق التصنيف المعتمد.
رابعًا: يلزم الحصول على موافقة جميع الملاك قبل الشروع في إجراءات دمج الوحدات العقارية.
آلية إصدار شهادة الفرز
تعتبر شهادة الفرز وثيقة تصدر باسم مالك الوحدة العقارية حيث تحتوي شهادة الفرز على بيانات محضر الفرز للوحدة العقارية وتسهل على المالك التصرف بالوحدة والحصول على الخدمات.
ونتيجة لذلك، يمكن إصدار شهادة عن طريق المكاتب الهندسية المعتمدة ، حيث يجب سداد رسوم شهادة الفرز من قبل المالك بالإضافة إلى تقديم طلب من مكتب هندسي معتمد.
إضافة لذلك، اقرأ أيضا:فسخ عقد الإيجار في السعودية
أسئلة متكررة حول شروط فرز الوحدات العقارية
جميع ألانواع المفرزة يصدر لها شهادة .
يمكن الحصول على شهادة الفرز عن طريق المكاتب المعتمدة .
نعم يمكن ذلك.
تفرز الوحدات بموجب رخصة البناء.
المستندات المطلوبة للدمج هي الصكوك المراد دمجها بالإضافة إلى مخطط بناء معتمد حسب الطبيعة.
لا توجد مساحة محددة .
يمكن فرز أي عقار تم إصدار له رخصة بناء, ويجب تقديم شهادة “سلامة بناء” بالنسبة للمباني القديمة.
لا يمكن تقديم طلب الفرز إلا بعد دمج الصكين في صك واحد.
لا، يجب تحديث الصك لكي يقبل في نظام .
لا يمكن فرز شقة واحدة فقط بل يجب فرز الشقق كاملة.
أسئلة شائعة :
هل يمكن فرز العقار دون موافقة جميع الملاك؟
يعتمد ذلك على طبيعة الملكية ونوع الشيوع، ويخضع لتقدير الجهة المختصة والنظام المعمول به.
هل الفرز شرط لبيع الشقق؟
في الغالب، لا يمكن نقل ملكية وحدة مستقلة أو رهنها إلا بعد إتمام الفرز وإصدار صك مستقل.
كم تستغرق الاإجراءات ؟
تختلف المدة بحسب اكتمال المستندات وسلامة الوضع النظامي للعقار.
خاتمة
في الختام، يُعد فرز الوحدات العقارية خطوة أساسية لتنظيم الملكية وتحقيق الاستقرار النظامي وحماية الحقوق، لا سيما في العقارات المتعددة . ومع تنوع الاشتراطات وتعدد الإجراءات، تبرز أهمية الاستعانة بخدمات قانونية متخصصة لفهم الأنظمة ذات الصلة، وتجاوز الإشكالات المحتملة، وضمان سلامة الإجراءات. إضافة لذلك، تتوافر العديد من المقالات القانونية ذات الصلة التي تساعد على الإحاطة بالجوانب النظامية للعقار والتصرفات المرتبطة به، مع إمكانية التواصل عبر القنوات الرسمية للحصول على استشارة قانونية متخصصة.